Updated on February 10, 2023
Envisagez-vous de vendre votre propriété mexicaine? N’oubliez pas de tenir compte de l’impôt sur la plus-value
Que vous soyez un ressortissant mexicain, un résident mexicain ou un étranger, si vous vendez votre propriété au Mexique, vous pourriez être tenu de payer un impôt sur la plus-value. Il existe des moyens de réduire ou de demander une exonération des plus-values. Avant de conclure la vente de votre propriété, vous devriez demander l’avis d’un comptable au Mexique. L’évaluation de l’impôt sur les gains en capital au Mexique peut être compliquée et changer au fil des ans.
Déductions vs aucune déduction
Le taux d’imposition des gains en capital varie considérablement et doit être examiné par un comptable pour s’assurer que vous recevez la plus grande déduction possible. Par exemple, sans aucune déduction, la taxe peut être évaluée à 25 % du prix de vente brut de la propriété. Ou, cela pourrait aller de 1,92% à 35% du bénéfice.
Pesos, pas dollars!
Toutes les transactions immobilières sont enregistrées en pesos mexicains, que vous ayez négocié le prix d’achat et payé votre propriété en USD ou en CAD. Vous devez tenir compte des taux de change officiels lors du calcul d’un gain. Disons que vous avez acheté votre propriété le 1er janvier 2010 pour 100 000 USD et que vous l’avez vendue le 1er janvier 2023 pour 100 000 USD. En USD, il semble qu’il n’y ait pas de gain. Cependant, vous devez utiliser le taux de change fourni quotidiennement par le Diario Oficial de la Federación pour convertir les prix d’achat et de vente en MXN.
- Taux de change 01/01/2010 : 13,0437 $ x 100 000 $ US = 1 304 370 $ MXN
- Taux de change 01/01/2023 : 19,3615 $ x 100 000 $ US = 1 936 150 $ MXN
- Gain en capital = 631 780 $ MXN ou 32 630,73 $ US
Résident mexicain vs non-résident
Il y a des avantages importants à avoir une résidence permanente ou temporaire au Mexique lorsqu’il s’agit de réduire ou d’être exonéré de l’impôt sur les gains en capital. Un non-résident sans RFC ou CURP sera redevable d’un impôt sur les gains en capital de 35 %. En tant que propriétaire, vous devriez envisager d’obtenir la résidence mexicaine afin de réduire ou même d’éliminer votre impôt à payer si vous décidez de vendre votre propriété.
En tant qu’étranger résidant au Mexique, vous bénéficiez de la même considération et des mêmes avantages qu’un ressortissant mexicain, ce qui signifie que vous pouvez être éligible à une exonération complète des gains en capital. Si vous êtes en mesure de prouver que vous vendez votre résidence principale et que vous y résidez depuis au moins trois ans, vous pouvez bénéficier de l’exonération des gains en capital. De plus, vous devez avoir un RFC (numéro d’identification fiscale mexicain) et CURP.
En tant que résident mexicain, si vous ne remplissez pas les critères ci-dessus pour une exonération complète des gains en capital, vous pouvez toujours réduire votre impôt à payer en appliquant des déductions sur les améliorations apportées à la propriété. Vous devrez fournir toutes les factures officielles (facturas) pour les améliorations immobilières et autres dépenses connexes telles que les frais de courtage, les frais juridiques et les taxes payées. Si vous ne disposez pas d’une facture officielle émise par le prestataire de services et enregistrée auprès du SAT, les améliorations et les frais ne seront pas éligibles à une déduction.
De plus, si vous êtes copropriétaire avec votre conjoint, vous et votre conjoint pouvez déclarer le bien comme résidence principale et tous deux pouvez demander la déduction pour une réduction supplémentaire des gains en capital.
Le rôle des notaires
Les notaires sont responsables et redevables du calcul et du recouvrement de la taxe sur les transactions résidentielles. Les notaires peuvent également interpréter et appliquer différemment les lois fiscales. Il est important de comprendre comment le notaire considère , par exemple, l’éligibilité des déductions ou le statut de résidence du vendeur.
Les ventes de propriétés commerciales ne sont pas gérées par des notaires et les propriétaires d’entreprise doivent consulter un comptable pour évaluer les déductions et les obligations fiscales.
Comment un fiscaliste mexicain peut vous aider
Naviguer dans les subtilités de l’impôt sur les gains en capital au Mexique est mieux géré par un professionnel. Des experts fiscaux peuvent examiner toutes les exigences en matière de déductions et d’exonérations pour s’assurer que vous êtes admissible et vous fournir des conseils d’experts sur les mesures à prendre si vous n’êtes pas admissible à une exonération ou à une réduction.
Updated on March 17, 2022
Fiducie ou Société ?
Vous êtes étranger et souhaitez acheter une propriété immobilière au Mexique, proche des côtes ou des frontières ? Et bien c’est possible et il y a 2 façons de le faire.
1. La Fiducie
Il est bien connu qu’au Mexique les personnes de nationalité étrangère ne peuvent pas acquérir de biens immobiliers sur les plages ou sur les frontières, dans ce qu’on appelle légalement une zone restreinte ; cependant, la loi établit qu’ils peuvent constituer une fiducie par l’intermédiaire d’une banque pour leur usage et leur jouissance. Vous trouverez les informations plus en détails dans mon autre blog (https://blog.playadelcarmencaribbeandream.com/vous-etes-etranger-et-souhaitez-vivre-au-mexique-apprenez-ici-comment-vous-pouvez-acquerir-votre-nouvelle-maison/).
2. La Société
Cependant, la loi mexicaine permet à une société mexicaine (même avec une participation étrangère) d’acquérir des biens immobiliers dans la zone réglementée (à des fins commerciales) ; Cette ambiguïté, associée à la notion trompeuse de moindres coûts, a conduit une grande partie des acquisitions immobilières de la Riviera Maya à être réalisée par des sociétés mexicaines avec des partenaires de nationalité étrangère. Cela s’est traduit par la création d’entreprises « fantômes », c’est-à-dire d’entreprises qui n’opèrent pas vraiment dans le métier.
Vous devrez constituer une société anonyme de capital variable (S.A. de C.V.) avec une Clause d’Admission d’Étrangers dans la Zone Restreinte.
Bien sur, pour ouvrir cette entreprise il faut constituer la SA de CV, demander au ministère des Affaires Étrangères l’avis d’acquisition d’un bien immobilier dans la zone réglementée pour chaque bien immobilier que vous achèterez car vous devez suivre le règlement de la Loi sur l’investissement étranger et du registre national des investissements étrangers.
Fiducie ou Société ?
- Les frais de constitution: les frais de constitution d’une fiducie sont de $17,000 pesos (pour arrondir) et $464 USD de frais d’acceptation. Il est essentiel de savoir que la constitution d’une société mexicaine comporte de nombreuses obligations de nature fiscale, juridique et migratoire, qui découlent de la nécessité d’embaucher des professionnels en matière comptable ou fiscale pour la pleine exécution de ses obligations. Et les frais seront bien plus importants que de constituer une fiducie.
- Les frais annuels: La fiducie impose l’obligation de couvrir une redevance annuelle de $522 USD pour son administration et confère aux fiduciaires tous les droits de propriété, pouvant louer, sous-louer, accorder en garantie et autres actions d’un propriétaire. Avec une société vous devrez embaucher un comptable et vous paierez des honoraires de comptabilité, environ $50 USD par mois, donc au final ça revient au même.
- Il est également important de souligner que la société doit être gérée par un représentant légal et que les personnes de nationalité étrangère, bien qu’elles n’aient pas besoin d’un permis d’immigration spécial pour constituer une société, en auront besoin pour agir en tant que représentant de la société, ce qui n’est pas si simple et à la longue devient plus onéreux que de constituer une fiducie avec une banque.
- Une grosse différence est que la fiducie immobilière n’est pas saisissable (le gouvernement ne peut pas y toucher car le propriétaire est la banque fiduciaire). Alors que la SA de CV, la propriété peut être saisie (par exemple si vous ne payez pas vos impôts ou votre facture d’électricité).
- L’autre grosse différence est à la revente. Si vous êtes une personne physique (avec fiducie) et que vous décidez de revendre vos biens, vous pouvez diminuer ou vous faire exempter des impôts sur la plus value (ISR). Par contre si vous êtes une personne morale (avec société SA de CV), vous devrez payer des impôts de 30% de l’utilité.
Exemple: vous achetez un bien de 1,000,000 pesos ($50,000 USD environ). Et vous voulez le revendre à 6,000,000 pesos ($300,000 USD environ), vous devrez payer 30% sur l’utilité de 5,000,000 pesos, soit 1,500,000 pesos d’impôts ISR dans le cas d’une société SA de CV.
Conclusion
Si le but de l’acquisition de propriétés dans une zone restreinte est uniquement à des fins résidentielles et estivales, la constitution d’une fiducie par l’intermédiaire d’une banque est bien sûr recommandée. Cependant, s’il existe une réelle intention de faire des affaires au Mexique, d’investir dans des projets et de produire de la richesse, alors seulement serait-il conseillé de constituer une société mexicaine et d’acquérir des biens immobiliers en conséquence.
N’hésitez pas à me contacter si vous avez besoin d’autres informations à ce sujet.
Bonne journée,
Laure
email: INFO@PLAYADELCARMENCARIBBEANDREAM.COM
Updated on March 17, 2022
Vous êtes étranger et souhaitez vivre au Mexique ? Apprenez ici comment vous pouvez acquérir votre nouvelle maison!
L’achat de propriétés par des étrangers au Mexique s’effectue via le système d’une fiducie (Fideicomiso en espagnol ou Trust en anglais) si votre propriété est à moins de 50 kilomètres des côtes ou moins de 100 kilomètres des frontières.
Si vous avez fait vos recherches appropriées et que vous êtes représenté par des professionnels de l’immobilier expérimentés et un avocat immobilier agréé, tout devrait bien se passer.
La fiducie est faite par l’intermédiaire d’une banque, ce qui permet à un acheteur étranger d’avoir la propriété avec tous les droits et privilèges d’un propriétaire. Vous pouvez utiliser, vendre, louer ou hériter de la propriété. De plus, vous pouvez facilement transférer la fiducie à un autre acheteur étranger, si vous souhaitez vendre.
Qu’est-ce qu’une fiducie immobilière?
— Une fiducie immobilière permet aux étrangers d’acquérir des droits sur des biens immobiliers dans les zones balnéaires et frontalières du Mexique. —
Une fiducie immobilière est le véhicule nécessaire pour les particuliers ou les entreprises étrangères pour acquérir des droits immobiliers dans la zone réglementée du Mexique (plages et zones frontalières). La zone restreinte est la bande de terre de 100 km de large le long des frontières du Mexique et de 50 km de large le long du littoral. La fiducie immobilière vous permet l’utilisation illimitée de ces biens pendant une période de 50 ans (qui peut être prolongée pour des durées supplémentaires), ainsi que le droit de vendre ou de grever la propriété. En tant que bénéficiaire de la fiducie, vous conservez tous les droits d’utilisation et de jouissance de la propriété.
Une fiducie est valide pendant 50 ans et est renouvelable par la suite (par vous ou vos héritiers).
Coût d’une fiducie
Le coût de démarrage est d’environ 1,900 USD. Ces frais comprennent:
- les frais fédéraux au ministère des relations extérieures pour l’autorisation de la fiducie ($16,525.99 pesos en 2022),
- les honoraires d’acceptation $464 USD
- la première annualité de $522 USD.
Les frais annuels sont de 522 USD pour toutes les années à suivre, jusqu’à la revente de votre bien.
Quels sont vos droits en tant qu’acheteur ?
La fiducie immobilière est un substitut légal à la propriété en fief simple, mais dans de nombreux cas, le fiduciaire est le titulaire légal du bien. En tant que bénéficiaire, vous avez le droit de vendre votre bien sans restriction. Vous pouvez également céder vos droits à un tiers ou les transmettre à des héritiers nommés.
Si vous décidez de vendre votre propriété, est-ce que quelqu’un peut l’acheter?
Oui, vous pouvez vendre à un Mexicain ou à un non-Mexicain. Veuillez noter qu’un non-mexicain serait également tenu de créer une fiducie immobilière ou de reprendre votre fiducie immobilière existante. C’est ce qu’on appelle une cession de droits et, selon le temps restant sur la fiducie existante, il peut être conseillé à l’acheteur de reprendre la fiducie plutôt que de payer des frais pour créer une nouvelle fiducie.
Afin de créer une nouvelle fiducie, il y aura des frais supplémentaires et le coût d’extinction de la fiducie actuelle.
Chaque fois qu’une personne accepte d’effectuer une cession de droits de fiducie immobilière, elle s’engage à respecter toutes les conditions et obligations établies dans la fiducie immobilière déjà créée.
N’hésitez pas à me contacter si vous avez besoin d’autres informations à ce sujet.
Bonne journée,
Laure
email: INFO@PLAYADELCARMENCARIBBEANDREAM.COM
Updated on March 17, 2022
Où et comment se payent les taxes de propriété à Playa del Carmen ?
Suite à mon premier blog sur comment les taxes de propriété sont calculées (https://blog.playadelcarmencaribbeandream.com/comment-se-calcule-les-taxes-de-propriete-predial), voici un article pour vous aider à payer ces fameuses taxes.
Il y a 2 options qui s’offrent à vous:
- en ligne
- directement à la mairie (Palacio Municipal) de la municipalité de Solidaridad (hauteur de la 20ème avenue entre les calles 8 et 10 Norte).
Paiement en ligne
Le site du gouvernement https://gobiernodesolidaridad.gob.mx/impuesto-predial vous permet de consulter votre état des comptes mais aussi de payer en ligne.
Cette page est disponible en version mobile avec l’application “TRAMITES Y SERVICIOS” que vous pourrez trouver en tapant “Solidaridad” dans votre App Store.
Il faudra bien évidemment créer un compte en ligne, ajouter le numéro de cadastre de votre bien immobilier qui se trouve sur un ancien reçu de taxes de propriété (predial).
En cliquant sur ESTADO DE CUENTA, vous obtiendrez l’état de compte de votre propriété, combien vous devez payer, en incluant les remises si c’est le cas.
De là vous pouvez générer le pass pour les caisses (“GENERAR PASE A CAJA”) si vous préférez payer au palace municipal, surtout pour les paiements en espèces. Et vous pouvez aussi payer (“REALIZAR PAGO”) sur le site internet en utilisant votre carte bancaire. Attention certaines cartes étrangères ne sont pas acceptées.
Quand vous aurez effectué votre paiement, n’oubliez qu’il faut aller chercher l’original de votre reçu de paiement au palace municipal. Il faut attendre 4 jours ouvrable pour aller le chercher. Il y a une file spéciale pour les paiements par internet donc c’est plutôt rapide.
Ce que vous devez prévoir: apportez votre ancien predial, votre preuve de paiement de cette année, et une pièce d’identité.
Paiement au palace municipal
La mairie (Palacio Municipal) de la municipalité de Solidaridad est à la hauteur de la 20ème avenue entre les calles 8 et 10 Norte, à Playa del Carmen, Quintana Roo. Il est conseillé d’y aller de bonne heure pour éviter les longues files d’attente. En Janvier, quand il y a les remises sur les taxes, il est possible d’attendre une heure pour avoir la feuille qui vous dit combien payer et qui vous donne l’accès aux caisses (le “pase a caja”), puis ensuite vous devez refaire la file aux caisses. Vous pouvez éviter la première file si vous consultez l’état de votre compte en ligne et que vous imprimez le “pase a caja” chez vous. Vous n’aurez qu’à faire la 2ème file aux caisses.
Aux caisses, il est possible de payer en espèces ou en carte de banque.
Ce que vous devez prévoir: le numéro de cadastre ou un ancien reçu de paiement de predial (taxes).
N’hésitez pas à me contacter si vous avez besoin d’autres informations à ce sujet.
Bonne journée,
Laure
email: INFO@PLAYADELCARMENCARIBBEANDREAM.COM
Updated on March 17, 2022
Comment se calcule les taxes de propriété (predial) ?
Bonjour, alors nous voici début janvier et la nouvelle année nous accueille avec les fameuses taxes de propriété à payer. Mais comment sont elles calculées ? Pourquoi mon voisin paye moins cher que moi pour le même appartement ? Je me suis posé la question et voici ce que j’ai trouvé.
Tout d’abord les taxes de propriété dépendent de la municipalité où se trouve votre propriété donc je prends exemple pour la municipalité de Solidaridad, Quintana Roo (Playa del Carmen et Puerto Aventuras en font partie).
Il y a une loi qui s’appelle “LEY DE HACIENDA DEL MUNICIPIO DE SOLIDARIDAD, DEL ESTADO DE QUINTANA ROO” où s’établit le taux d’imposition de votre bien immobilier. La dernière réforme à ce jour date du 27 décembre 2019 et se trouve ici: https://documentos.congresoqroo.gob.mx/leyes/L140-XVI-20191227-L1620191227034.pdf
La base d’imposition
Il est défini dans l’article 12 que la base d’imposition dans les propriétés urbaines et rustiques sera choisie entre la valeur cadastrale, la valeur bancaire, celle déclarée par le contribuable ou les revenus que la propriété produit ou est capable de produire, en tenant compte de la valeur la plus élevée. C’est à dire que si votre valeur cadastrale est de 1 million de pesos et que la valeur déclarée est de 2 millions de pesos, la base d’imposition sera malheureusement sur les 2 millions de pesos.
Alors si vous avez acheté récemment votre propriété et que votre voisin l’a acheté il y a 10 ans, sûrement sa valeur cadastrale ou déclarée est beaucoup plus basse que la valeur déclarée actuelle, et alors il paye beaucoup moins d’impôt !
Le taux d’imposition.
L’article 14 défini le taux d’imposition.
TYPE DE BIEN IMMOBILIER………………………………………………………..TAUX D”IMPOSITION
- Propriété urbaine avec construction……………………………………………..0,0019
- Propriété urbaine sans construction……………………………………………..0,0045
- Propriété urbaine sans construction à Puerto Aventuras…………….0,0050
EXEMPLES:
- Pour un terrain de 1 million de pesos, sans construction, le prix à payer est 4,500 pesos par an.
- Pour un appartement de 1 million de pesos, le prix à payer est 1,900 pesos par an.
- Pour une maison de 10 millions de pesos, le prix des taxes est 19,000 pesos par an.
Remises
Attention, vous pouvez profiter d’une remise de 25% si vous payer dans les 15 premiers jours de l’année.
Exemple concret
Vous avez un appartement de 200,000 dollars sur Playa del Carmen. Vos taxes de propriété seront calculées avec le taux de 0.0019. Ce qui donne 380 dollars d’impôts. Et si vous payez avant le 15 janvier, vous bénéficiez de la remise de 25% donc vos impôts seront de 285 dollars.
Nous pouvons faire le même calcul pour différentes valeurs de propriétés:
Propriété de 100,000 dollars….. impôts de 142.50 dollars si payés les premiers jours de janvier
……………………200,000 dollars….. impôts de 285 dollars
……………………300,000 dollars….. impôts de 427.50 dollars
……………………400,000 dollars….. impôts de 570 dollars
Etc….
Conclusion
J’espère que maintenant vous savez calculer vos taxes de propriété.
J’espère que cet article vous a aussi aidé à comprendre pourquoi vos taxes de propriété sont plus importantes que prévues si vous venez d’acheter; l’ancien propriétaire payait moins car la valeur cadastrale et/ou déclarée étaient bien évidemment inférieures au nouveau prix de vente. Et malheureusement on ne peut pas revenir en arrière un coup que la valeur déclarée a été actualisée au cadastre de la municipalité.
Si cet article vous a plu, alors partagez le !
Lisez aussi mon prochain article “Où et comment se payent les taxes de propriété à Playa del Carmen ?“
N’hésitez pas à me contacter si vous avez besoin d’autres informations à ce sujet.
Bonne journée,
Laure
email: INFO@PLAYADELCARMENCARIBBEANDREAM.COM
Updated on March 17, 2022
The Real Estate Trust
One question I always get from foreigners: “Can I own property in Mexico?”
Yes, foreigners may obtain direct ownership of property in the interior of Mexico. However, under Mexican law, foreigners cannot own property outright within the restricted zone.
Properties within the 50 km of any ocean front and 100 km of any border must be acquired via a Bank Trust (Fideicomiso in Spanish) or via establishment of a Mexican Corporation. If you want to acquire a property solely as a residence, you need to acquire with a bank trust. If you want to acquire for purposes other than residential, you can acquire via Mexican Corporation with certain requirements and procedures.
What is a Real Estate Trust ?
— A Real Estate Trust enables foreigners to acquire the rights to real estate in Mexico’s beach and border areas. —
A Real Estate Trust is the necessary vehicle for foreign individuals or companies to acquire real estate rights within Mexico’s Restricted Zone (beaches and border areas). The Restricted Zone is the strip of land 100km wide along Mexico’s borders and 50km wide along the shoreline. The Real Estate Trust allows you unrestricted use of such property for a period of 50 years (which may be extended for additional terms), as well as the right to sell or encumber the property. As a beneficiary of the Trust you retain all the rights to use and enjoy the property.
What are your rights as a buyer ?
The bank trust is a legal substitute for fee simple ownership, but in many cases, the trustee is the legal holder of the property. As beneficiary, you have the right to sell your property without restriction. You may also transfer your rights to a third party or pass it on to named heirs.
If you decide to sell your property, can anyone buy it?
Yes, you can sell to either a Mexican or a Non-Mexican. Please note that a Non-Mexican would also be required to set up a bank trust or take over your existing bank trust. This is known as an Assignment of Rights (Cesión de Derechos) and depending on the amount of time left on the existing trust, the buyer may be advised to take over the trust rather than pay set-up costs to create a new trust.
In order to create a new trust, there will be added fees and the cost of extinguishing the current trust.
Anytime a person accepts to carry out an assignment of bank-trust rights they agree to comply with all the conditions and obligations established in the bank trust already created.
Cost of a real estate trust
The start-up cost is around 1,900 USD. These fees include:
- Federal fees to the Department of Foreign Relations for authorization of the trust ($16,525.99 pesos in 2022),
- acceptance fees $464 USD
- the first annuity of $522 USD.
The annual fee is $522 for all subsequent years until you resell your property.
Updated on March 17, 2022
Hello world!
My name is Laure Cheurlin. I am a French citizen and became an expat in Playa del Carmen in 2008. I became a certified broker and I sell / rent properties right on the beautiful beaches of the Riviera Maya, with crystal blue water and white sand beach. So you might think I am at the beach every day while sipping a margarita…
Well, it is not completely true. Let me explain to you where I live and what I do…
Where is Playa del Carmen ?
Playa del Carmen is a city located along the Caribbean Sea in the state of Quintana Roo, Mexico. It is a popular tourist area in eastern Mexico, between Cancun and Tulum. Playa del Carmen features a wide array of tourist activities due to its geographical location in the Riviera Maya. It has also been the destination of PGA Tour golf tournaments and the set location for various television shows. The town has become one of the fastest to grow in population size in Mexico.
 |
 |
 |
 |
What is a certified broker ?
In 2016, I took over 100 hours of courses about real estate and property administration. My state certification was issued by SEDETUS (Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable), which is the only governmental organization that give credentials to real estate agents. In the past, the real estate market was not as regulated or organized. This meant that some wound up working with a realtor that was not as qualified or professional. Certified realtors are members of the SEDETUS and in good standing. So if you are looking for a real estate agent in the state of Quintana Roo, ask them for their credential (“matricula”).
What can I do for you ?
While you think I am at the beach all day, well I work hard to make your real estate dreams come true ! I specialize in:
- Renting vacation homes;
- Buying and selling real estate; and
- Managing vacation rentals.
And I’ll give you an exceptional customer service.
What about this blog ?
On this blog I will go thru:
- Beginner’s Guide to Property Investment in Mexico
- What is a Mexico bank trust
- Resale or presale – What you need to know
- Finding the accommodation that better fits you
- The best ways to prepare to put your house on the market
- Why to hire a property manager company
- Etc…
I hope you find all the answers to your questions about Real Estate in the Riviera Maya. You can always contact me at playadelcarmenproperties@hotmail.com if you have other questions.